"Ξηλώνεται" ο παραλογισμός των αντικειμενικών

Το τελειωτικό χτύπημα στο στρεβλό καθεστώς των αντικειμενικών αξιών επιφέρει η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας βάσει της οποίας το Δημόσιο, εντός έξι μηνών (από την καθαρογραφή και δημοσιοποίησή της), θα πρέπει να αναπροσαρμόσει τις τιμές που προσδιορίζει η εφορία για τα ακίνητα. 

Πρόσφατα είχαν προηγηθεί δύο αντίστοιχα, μικρότερης «ισχύος» χτυπήματα. Το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο, ύστερα από προσφυγή κατοίκων της Νέας Μάκρης, είχε ζητήσει το Δημόσιο να λαμβάνει υπόψη και τις τιμές ακινήτων σε γειτονικές περιοχές όταν προσδιορίζει τις αντικειμενικές αξίες. Και παλαιότερα σύλλογος του Ψυχικού-Φιλοθέης είχε προσφύγει στο ΣτΕ, ζητώντας να μειωθούν οι υπερβολικά υψηλές αντικειμενικές σε σχέση με τις αγοραίες στη Β’ Ζώνη της περιοχής, αίτημα που, εν μέρει, είχε κάνει αποδεκτό (απόφαση 3626/2010) το Ανώτατο Δικαστήριο. 

Ενδεικτική των στρεβλώσεων είναι  η περίπτωση οικοπέδου στο Π. Ψυχικό του οποίου την αξία προσδιορίζει η εφορία προς 4,75 εκατ. ευρώ ανά στρέμμα. Αυτό όταν ο πύργος όπου διέμενε ο Αλέξανδρος Δουμάς, βορειοανατολικά του Παρισιού (45 λεπτά από το διεθνές αεροδρόμιο CDG) και ο οποίος διαθέτει εννέα υπνοδωμάτια, γήπεδο τένις, μαρμάρινο σιντριβάνι και πάρκο 100.000 τ.μ. είχε βγει παλαιότερα στη διεθνή αγορά στην τιμή των 3,8 εκατ. ευρώ… 

Οι αξίες που προσδιορίζει η εφορία για τα νεόδμητα διαμερίσματα είναι κατά κανόνα υψηλότερες των τιμών στις οποίες γίνονται πράξεις, με το ποσοστό της «ψαλλίδας» να κυμαίνεται από 3% έως 33% ανάλογα με την περιοχή. Στα παλαιά διαμερίσματα οι αντικειμενικές τιμές είναι κατά κανόνα υψηλότερες των τιμών των πράξεων κατά ποσοστό που κυμαίνεται από 20% έως 70% ανάλογα με την περιοχή.

Υπό το πρίσμα αυτό, η πολιτεία έχει δρομολογήσει τη διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών, η οποία, όμως, υλοποιείται πολύ αργά και δεν αναμένεται να ολοκληρωθεί νωρίτερα από το τέλος του 2016.

Τι σημαίνει η αναπροσαρμογή

Εάν οι αντικειμενικές εξισωθούν με τις κατά πολύ χαμηλότερες αγοραίες αξίες, η απώλεια για τα κρατικά έσοδα θα είναι μεγάλη. Σήμερα η ιδιοκτησία βρίσκεται αντιμέτωπη με περίπου 20 φόρους που προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών και περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τον ΕΝΦΙΑ, το φόρο μεταβίβασης και τον ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων και στην αντιπαροχή. 

Την ίδια στιγμή, η αναπροσαρμογή αναμένεται να «πλήξει» μία μικρή, αλλά όχι αμελητέα, κατηγορία ιδιοκτητών σε περιοχές, κατά βάση υποβαθμισμένες όπου οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες των αγοραίων. 

Στο πρακτικό σκέλος, όπως αναφέρουν νομικοί κύκλοι, θα πρέπει, σε πρώτη φάση, η απόφαση του ΣτΕ να καθαρογραφεί και αφότου το Δημόσιο εξετάσει όλα τα δεδομένα αυτής, να ξεκινήσει η διαδικασία της ευθυγράμμισης των εμπορικών με τις αντικειμενικές αξίες.

Επίσης, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών εκτιμάται ότι θα διευκολύνει τους πλειστηριασμούς, αφού σήμερα η τιμή πρώτης εκκίνησης- στην οποία «βγαίνουν στο σφυρί» τα ακίνητα- είναι η «φουσκωμένη» αντικειμενική.

Τι αναφέρουν παράγοντες της αγοράς

Σταυρούλα Βαμβακά, Broker/Owner της RE/MAX New Deal

«H απόφαση του ΣτΕ είναι δίκαιη. Η προαναγγελία της όμως μπορεί -βραχυπρόθεσμα- να έχει επιπτώσεις στην αγορά. Οι επενδυτές πιθανόν να αναβάλλουν την  αγορά ακινήτου, εωσότου ολοκληρωθεί η διαδικασία της αναπροσαρμογής προσβλέποντας στην καταβολή μικρότερου  φόρου μεταβίβασης. 

Την ίδια στιγμή, είναι άγνωστο σε ποιο βαθμό η κυβέρνηση θα υλοποιήσει την απόφαση του ΣτΕ, όπως και ποιο θα είναι το κυβερνητικό σχήμα σε περίπτωση διενέργειας πρόωρων εκλογών. Επομένως, το κλίμα αβεβαιότητας παραμένει κυρίαρχο. Είναι, λοιπόν, λογικό να φρενάρει η ζήτηση και να αναμένεται περαιτέρω πτώση των τιμών στο προσεχές διάστημα».

Γιώργος Ρούσκας, Αντιπρόεδρος συμβολαιογραφικού συλλόγου Αθηνών

«Ενδεικτικό της στρέβλωσης που επικρατεί είναι ότι σήμερα το 80% των αγοραπωλησιών γίνεται σε τίμημα χαμηλότερο της εμπορικής αξίας. Είναι απαραίτητο οι αντικειμενικές να αναπροσαρμοστούν προκειμένου οι φόροι κατοχής, όπως ο ΕΝΦΙΑ, να μην προσδιορίζονται βάσει των εξωπραγματικών τιμών που καθορίζει το κράτος». 

Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής Δανός ΑΕ /BNP Paribas RE

«Η εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές είναι ένα πολύ σημαντικό βήμα για τον εξορθολογισμό της αγοράς. Βέβαια, μακροπρόθεσμα, το σύστημα των αντικειμενικών αξιών θα πρέπει να αντικαστατηθεί από τις τιμές επί των οποίων γίνονται οι αγοραπωλησίες. Ενδεικτικό της κατάστασης που επικρατεί σήμερα είναι ότι ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζονται βάσει των αντικειμενικών, ενώ το πόθεν έσχες προσδιορίζεται σύμφωνα με την τιμή στην οποία έγινε η αγοραπωλησία. Πρόκειται για ένα χαοτικό καθεστώς που δύσκολα αντιλαμβάνονται ξένοι επενδυτές».

Το δυσθεώρητο χάσμα αντικειμενικών – αγοραίων

Το χάσμα μεταξύ των τιμών στις οποίες γίνονται deals και αυτών που προσδιορίζει η εφορία είναι πολύ μεγάλο.Ενδεικτικά, στην Ομόνοια η εμπορική τιμή κτηρίοι 750 τ.μ., επτά ορόφων, είναι 300.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική 670.000 ευρώ. Στα Ιλίσια διαμέρισμα 75 τ.μ. πωλείται προς 80.000 ευρώ, με την αντικειμενική να είναι 101.706 ευρώ. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται οι πιο χαρακτηριστικές περιπτώσεις.
 

Περιοχή	Είδος ακινήτου	Τετραγ.μέτρα	Όροφος		Αντικειμενική αξία (€)	Εμπορική αξία (€)
Κολωνάκι	Μεζονέτα	118	5 ος – 6ος		551.022	420.000
Κολωνάκι	Διαμέρισμα	151	2 ος		477.000	390.000
Κολωνάκι	Διαμέρισμα	38	3 ος		82.764	75.000
Κολωνάκι	Μεζονέτα	60	Ισόγειο– 1 ος		70.000	60.000
Λυκαβηττός	Διαμέρισμα	50	Ισόγειο		60.000	55.000
Καλλιμάρμαρο	Διαμέρισμα	50	1 ος		65.000	55.000
Ιλίσια	Διαμέρισμα	75	1 ος		67.500	60.000
Ιλίσια	Διαμέρισμα	75	2 ος		101.706	80.000
Παγκράτι	Διαμέρισμα	97	4 ος		138.350	110.000
Κηφισιά	Διαμέρισμα	90	1ος		98.000	80.000
Χολαργός	Διαμέρισμα	138	1ος		214.000	160.000
Ψυχικό	Διαμέρισμα	165	1ος		720.000	380.000
Πλατεία Αττικής	Διαμέρισμα	50	2ος		55.000	27.000
Κυψέλη	Διαμέρισμα	34	2ος		25.700	9.000
Πατήσια	Διαμέρισμα	78	1ος		63.000	25.000
Πασαλιμάνι	Διαμέρισμα	130	2ος		180.000	159.000
Ομόνοια	Κτήριο	750	Υπόγειο-Ισόγειο-Πατάρι και  7 όροφοι	670.000		300.000

 

Πηγή: Group Re/max New Deal
                                   

                         Ποιοι φόροι υπολογίζονται βάσει των αντικειμενικών

Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα
1. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης κατοικίας – επαγγελματικής στέγης	11-33 %
2. Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α΄+ β΄ κατοικία	αναλόγως εμβ.& Τ.Ζ.
Β. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων
3. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο	Κτίσματα:2,50-16,25€/τμ Οικόπεδα:0,003-9€/τμ
4. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας με αφορολόγητο ποσό 300.000 ευρώ.	Φυσ.πρόσ.:1‰-1% Νομ.πρόσ.:2,5-5‰
5. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα+οικόπεδα)	0,25-0,35‰
6. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών	15%
Γ. Φόροι – τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία
7. Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή	23 %
8. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων	3 %
9. Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων	3 %
10. Φόρος Ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων)	1,5 %
11. Φόρος Διανομής Ακινήτων	0,75%
12. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων	3 % επί Φ.Μ.Α.
13. Τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών (σύνταξη –μεταγρ. συμβολαίων)	6,50+1,25‰
14. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων	4,5-7,5‰
Δ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά-γονική παροχή-δωρεά)
15. Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων
Α΄ Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς	1-10%
Β΄ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ.	5-20%
Γ΄ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους	20-40%
16. Φόρος Δωρεάς ακινήτων
Α΄ Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς	1-10%
Β΄ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ.	5-20%
Γ΄ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους	20-40%
Ε. Κτηματολόγιο-Πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές
17. Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο	1‰ επί αντικ. αξίας
18. Πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων	(Βάσει Ν.4178/2013)
19. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων κλπ.	(Βάσει Ν.4178/2013)
20. Εισφορές σε γη & χρήμα για ένταξη σε σχ. Πόλεων (Ν.1337/83)	σε γη έως 60%, σε χρήμα έως 25%

Πηγή: ΠΟΜΙΔΑ

Του Δημήτρη Δελεβέγκου

capital.gr